固定資産税に関するQ&A

毎年1月1日（賦課期日）現在に固定資産（土地・家屋・償却資産）を所有している方に対して課税されます。

• 固定資産税を納める人

固定資産税の納期は、4月・7月・12月・翌年の2月の年4回です。くわしくは、以下をご覧ください。

• 市税の年間スケジュール

納税通知書や証明書に記載しているので、そちらを確認してください。窓口で確認される場合は、本人確認ができる書類または納税通知書の通知書番号が、電話で確認される場合は納税通知書の通知書番号が必要となります。
本人確認ができる書類について、くわしくは以下をご覧ください。

• 本人確認書類についての詳細（PDF：46KB）

固定資産（都市計画）税額の計算方法は、
固定資産税＝課税標準額×税率(1.4％)
都市計画税＝課税標準額×税率(0.3％)
となり、課税標準額は、税額を算出するための基礎となる額になります。
また、償却資産や市街化調整区域に所在する土地・家屋には都市計画税は課税されません。

土地と家屋の評価額は、3年ごとに見直し（評価替え）を行います。この見直しを行う年度のことを基準年度といい、2024(令和6)年度がこれにあたるため、昨年より税額が高くなったと考えられます。見直した評価額は、原則として2026(令和8)年度までの3年間据え置かれます。また、次回の基準年度は2027(令和9)年度となります。
くわしくは、固定資産税担当へお問い合わせください。市税のお問い合わせ先

• 住宅用地に対する特例措置
• 宅地の場合の負担調整措置
• 宅地以外の土地の場合の負担調整措置
• 家屋の減額措置

固定資産税を課税するために知り得た情報は、地方税法第22条「秘密漏洩に関する罪」の規定により第三者へお教えすることができません。法務局で不動産登記簿を確認してください。

不服の内容によって2種類の申立て制度があります。くわしくは、以下をご覧ください。

• 審査申出（価格等に不服がある場合）
• 審査請求（課税内容に不服がある場合）

不動産を売買、贈与または建築などの取得時に課される不動産取得税（県税）、相続税や贈与税（国税）、法務局での登記時に課される登録免許税などがあります。
くわしくは、該当する県税事務所、税務署、法務局などにご相談ください。

• 県税事務所（外部リンク）
• 税務署（外部リンク）

4月上旬頃発送します。4月10日を過ぎても届かない場合は、固定資産税担当へお問い合わせください。(メールでのお問い合わせはこちらの「お問い合わせフォーム」をご利用ください。)
市税のお問い合わせ先

納税通知書および課税明細書は再発行をすることはできませんが、課税明細書の内容については課税台帳の写しの交付（閲覧）によりご確認いただけます。
納付書については、ご本人様確認をしたうえで、再発行して送付します。固定資産税担当へお問い合わせください。(メールでのお問い合わせはこちらの「お問い合わせフォーム」をご利用ください。)

• 課税台帳の写しの交付（閲覧）について

「納税通知書等送付先変更届出書」を固定資産税担当へご提出ください（郵送可）。
ただし、神戸市に住民登録のある方が住民登録を変更された場合で、新しい住民登録地への送付を希望される場合は、神戸市で新しい住民登録地を把握しているため、変更後の住民登録地へ送付しますので、手続きは不要です。
※送付先の名義人（納税義務者）の変更はできませんのでご注意ください。
※不動産登記簿上の住所は変更されません。
くわしくは、以下をご覧ください。

• 納税通知書等送付先変更届について

相続があった場合、納税義務は相続人の方に承継されます。また、毎年1月1日（賦課期日）において、死亡した方が所有者として登録されている場合、固定資産税は、1月1日においてその土地や家屋を現に所有されている方に納めていただくことになります。
登記されている土地や家屋については、法務局に相続登記をしていただく必要があります。

相続登記済・年内に相続登記をする場合

登記情報をもとに次年度は登記名義人へ納税通知書を送付しますので、送付先が登記情報より変更なければ、固定資産税に関して特に手続きしていただく必要はありません。

相続登記がすぐにできない場合

法務局で相続登記の手続きがすぐに（翌年1月1日までに）できない場合は、「現所有者申告書」をご提出いただく必要があります。くわしくは、以下をご覧ください。

また、未登記家屋の場合や、死亡した所有者が共有資産の代表者の場合にはその他にもご提出いただく書類がありますので、固定資産税担当へお問い合わせください。(メールでのお問い合わせはこちらの「お問い合わせフォーム」をご利用ください。)

• 現所有者の申告制度（固定資産現所有者申告）について
• 相続人の代表者の指定（変更）届について

1月1日より前に登記をされた場合は、固定資産税担当へお問い合わせください。
1月1日より後に登記をされた場合は、納税通知書を送付する段階で手続きが間に合わなかったと考えられます。翌年の1月1日までに登記が済んでいれば、次年度の納税通知書は登記名義人の方へ送付します。今年度につきましては、差し支えなければ納付書はそのままご使用いただけますので、そちらで納付をしてください。送付し直した方がよろしければ、改めて送付しますので、固定資産税担当へお問い合わせください。(メールでのお問い合わせはこちらの「お問い合わせフォーム」をご利用ください。)

市税のお問い合わせ先

固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）現在に固定資産を所有している方に対して、その年の4月1日から始まる会計年度分の税として課される税金であり、いつからいつまでというような期間に対して課される税金ではありません。
したがって、売主と買主双方で固定資産税を月割精算して負担する場合、その月割精算の方法は、当事者間で話し合いをしていただく必要があります。

売買などにより実際の所有者が変更された場合でも、地方税法の規定により、土地と家屋の固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）現在、登記簿などに所有者として登記されている人に対して、課税することになっています。このため、1月2日以降に所有権の移転が行われても、納税義務者は変更されず、前所有者の方に納めていただくことになります。
1月1日（賦課期日）現在の登記名義が新所有者の方の場合および物件が未登記の場合は、固定資産税担当へお問い合わせください。(メールでのお問い合わせはこちらの「お問い合わせフォーム」をご利用ください。)
市税のお問い合わせ先

物件相当税額は、単に1物件ごとの課税標準額に税率を乗じて算出した額（100円未満切捨）です。
一方、納付税額（年税額）は、同一所有者が同一区内に所有する土地に対する課税標準額と家屋に対する課税標準額をそれぞれ合計し、1,000円未満で切り捨てた後、土地と家屋の課税標準額を合計し、税率を乗じて算出した額（100円未満切捨）です。そのため、物件相当税額とは金額が異なる場合があります。

地方税法上、土地・家屋を所有者ごとに土地の課税標準額、家屋の課税標準額を算出し、それらを合算した上で、税額を計算することとされています。このため、物件ごとに納税通知書をわけて作成することはできません。
※免税点を判定する際は、土地・家屋ごとに課税標準額を合算して判定することとされています。
※物件ごとの相当税額は、課税明細書に記載されています。

現在の代表者および新たな代表者の記名押印のある「共有資産代表者変更届出書」を固定資産税担当へご提出ください。ただし、納税通知書の送付先が新たな代表者となるのは翌年度以降となりますのでご了承ください。
くわしくは、以下をご覧ください。

• 共有資産代表者の変更の届出について

固定資産税は、土地や家屋などの資産を所有されているという事実に基づいて、その資産価値に応じてご負担いただくこととされており、納税者の方の個々の事情を税額に反映させることはできません。

毎年1月1日（賦課期日）現在の状況により評価を行います。
ただし、土地・家屋の価格（評価額）の水準については、3年毎に見直し（評価替え）を行います。

土地

評価替え年度の前年の1月1日が価格水準の基準日（価格調査基準日）となっています。
※2024(令和6)年度の場合、評価替え年度である2024(令和6)年度の前年の2023年（令和5年）1月1日が基準日です。

家屋

評価替え年度の2年前の7月現在の東京都の物価水準をもとにしています。
※2024(令和6)年度の場合、評価替え年度である2024(令和6)年度の2年前の2022年（令和4年）7月が基準となります。

評価替え年度で決定した価格は、原則として次回の評価替え年度まで据え置かれます。

償却資産

毎年1月1日現在の資産状況を1月末までに申告していただき、申告内容を基に評価を行います。

固定資産の価格（評価額）とは、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価された固定資産の価格のことで、税額算出の基礎となるものです。
土地と家屋の評価額は、原則として3年に一度評価替えが行なわれます。

• 土地評価のしくみ
• 家屋評価のしくみ

課税標準額とは、税額を算出するための基礎となるものです。
原則として評価額が課税標準額となります。ただし、課税標準の特例（住宅用地に対する特例措置や負担調整措置など）の適用を受ける場合、課税標準額が評価額より低くなる場合があります。

土地・家屋の価格（評価額）は、3年ごとに見直し（評価替え）を行います。この見直しを行う年度のことを基準年度といい、2024(令和6)年度がこれにあたります。見直した評価額は、原則として2026(令和8)年度まで3年間据え置かれます。また次回の基準年度は2027(令和9)年度となります。
ただし、土地の分合筆や地目変更など、家屋の新築・増改築や一部取り壊しなどがあれば、その翌年度に新しい評価額を決定します。
また、土地については、基準年度以外の年度においても地価の下落が認められる地域について、特例措置として簡易な方法により評価額の修正を行います。

土地・家屋の価格（評価額）は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて決定されるものであり、知人間などの特殊な関係間での安価な売買や将来における期待価格、人気のある土地の買い急ぎや当事者間の事情による売り急ぎなど正常でない条件による部分を排除して、その資産自体の本来の価値を適正に反映した価格です。そのため、個々に事情が異なる取引価格と単純に比較できるものではありません。

他人の所有する土地・家屋の評価額および評価内容などについては、個人情報を保護するために設けられている地方税法第22条「秘密漏えいに関する罪」の規定により、原則的には第三者にお教えすることができません。
ただし、所有する土地・家屋の価格（評価額）を比較するため、同一区内に所在する土地・家屋の価格（評価額）をご覧いただける「縦覧」という制度があります。
くわしくは、下記をご覧ください。

• 縦覧制度について

固定資産税は毎年1月1日（賦課期日）現在の土地や家屋の状況によって課税されます。

家屋

2024年（令和6年）中に家屋が取り壊されたとしても、2024年（令和6年）1月1日（賦課期日）現在に家屋が建っていれば、家屋の固定資産税は1年度分課税されます。また、建て替え後の家屋が2025年（令和7年）1月1日（賦課期日）現在に完成していなければ、令和7年度はその家屋に係る固定資産税は課税されず、2026年（令和8年）1月1日現在において完成していれば、令和8年度から課税されます。

土地

その住宅の敷地（土地）に対する固定資産税については、2024年（令和6年）1月1日（賦課期日）現在に住宅が完成していない場合、2024(令和6)年度は原則として住宅用地の特例は適用されません。
しかし、住宅の建て替え時期によって税負担に不公平が生じることを防ぐために、従来からお住まいの家屋を建て替えて、引き続きお住まいとして利用される場合は、2024年（令和6年）1月1日（賦課期日）をまたいで建て替え工事が行われている土地については、2024年（令和6年）1月1日（賦課期日）時点に住宅の基礎工事に着手しており、2025年（令和7年）1月1日までに完成すれば、引き続き住宅用地の特例が適用される場合があります。
くわしくは、下記をご覧ください。

• 建て替え住宅用地に対する申告について

新築減額制度と住宅用地の特例の適用に際して、2世帯住宅と認定されるためには、1棟の家屋が2戸と認定される必要があります。そのためには、各戸において「構造上の独立」と「利用上の独立」のいずれも認められることを必要とします。
「構造上の独立」とは、間仕切壁や取り外しのできない建具、階層などによって完全に遮断されていることであり、「利用上の独立」とは、各戸ごとに出入口があり、居間、炊事場、便所が必ずあることです。
これらの条件を満たしており、各戸の床面積が50平方メートル（賃貸マンションなら40平方メートル）～280平方メートルであれば、2戸分の新築減額と住宅用地の特例の適用を受けられます。

• 新築住宅に対する減額措置
• 住宅用地に対する特例措置

土地の評価のしくみについては、以下をご覧ください。

• 土地の評価のしくみ

路線価とは、市街地などにおいて街路に付けられた価格のことであり、具体的には、その街路に接する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格をいいます。
この路線価は、3年ごとの土地の評価替えにおいて、次の方法で付設されます。

1. 用途や街並みの状況の類似する地域ごとに標準的な宅地（標準宅地）を選定します。
2. 地価公示価格および鑑定評価価格をもとにして、その1平方メートル当たりの価格を求めます。
3. これが、この宅地に接する街路（主要な街路）の路線価として付設されます。
4. 主要な街路以外の路線価については、主要な街路の路線価を基にして、幅員や公共施設からの距離、街路の条件、交通の状況等に応じて求められます。

路線価については、以下もご覧ください。

• 路線価について

市街地では全ての路線価を、それ以外の地域については全ての標準宅地に係る1平方メートル当たりの価格を以下の場所で公開しています。

• 市民情報サービス課（市役所1号館18階）
• 中央図書館
• 神戸市ホームページ「神戸市固定資産（土地）路線価図」

• 物件が所在する区の図書館

住宅用地とは、居住用の家屋の敷地のことをいい、具体的には専ら人の居住の用に供する家屋（専用住宅）、またはその4分の1以上を人の居住の用に供する家屋（併用住宅）の敷地の用に供されている土地のことをいいます。
住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要があることから課税標準の特例が設けられています。住宅用地の課税標準額は、評価額（土地の価格）に特例率（住宅用地特例率）を乗じた額が上限となります。
具体的な特例率および住宅用地の範囲については、以下をご覧ください。

• 住宅用地に対する特例措置

震災、風水害、火災その他の災害により滅失し、または損壊した住宅の敷地で、一定の要件を満たすものについては、被災した年度の翌年度および翌々年度について、被災住宅用地として住宅用地と同等の特例措置が適用されます。
くわしくは、以下をご覧ください。

• 被災住宅用地に対する特例申告

幅員が1.8m以上あり、利用上の制限なく一般の方が通行できるもので、公道から公道へ通り抜けることが可能であるなど、一定の条件を満たす共用私道は、固定資産税が非課税または減額となる場合があります。くわしくは、固定資産税担当にお問い合わせください。市税のお問い合わせ先
※既に非課税または減額されている場合があります。
※地積を測量した図面や隣接地の所有者の筆界同意を証する書面などの提出をお願いする場合があります。

法務局で確認されるか、神戸市情報マップで公開しています「神戸市固定資産（土地）地番参考図」をご活用ください。新長田合同庁舎にも住宅地図がありますので、閲覧可能です。
なお、電話での対応は行っておりません。

• 神戸市固定資産（土地）地番参考図

法務局で確認されるか、神戸市情報マップで公開しています「神戸市固定資産（土地）地番参考図」をご活用ください。

• 神戸市固定資産（土地）地番参考図

地番の所在など土地の権利関係に関わる問題については、法務局にご相談ください。

国土交通省のホームページなどで公開している情報をご活用ください。なお、電話での対応は行っておりません。

• ​不動産情報ライブラリ

税額算出のもとになる家屋の価格（評価額）は、増改築などがなければ上がることはありません。税額が上がる原因として考えられるのが、法律などに基づく減額措置の適用期間の経過です。
たとえば、長期優良住宅ではない木造2階建で、新築住宅に対する減額措置を受けていた場合においては、新たに課税されることとなった年度から3年度分に限り、減額制度が設けられています。この場合、新築後、新たに課税されることとなった年度から3年度分については減額が適用されますが、4年度目以降からはこの適用期間が終了し、本来の税額に戻ることになります。

固定資産税における家屋の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準（以下「評価基準」という。）に基づき、再建築価格方式により行います。
再建築価格方式とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において、その場所に新築するとした場合に必要とされる建築費（再建築価格）を求め、これに時の経過による減価補正率（経年減点補正率）を乗じて、その家屋の価格を算出しようとする評価方法です。
再建築価格は、現地調査や建築図面などにより、屋根、基礎、柱、外部仕上、内部仕上、建築設備などの使用資材、施工量などを確認のうえ算出します。
したがって、実際に要した建築費用（請負金額・購入価格）とは異なり建築費の何割というものでもありません。また、外観が類似していたとしても建築設備や仕上げ状況などの違いによって評価額は異なります。さらに、評価基準は建築物価の動向を反映して3年ごとに改正されており、建築年次によっても評価額に違いが生じます。そのほか、評価額が同じであっても減額適用（新築減額）の有無などによっても税額は異なります。

家屋の評価額は、3年に一度の基準年度ごとに見直されますが、見直しの結果、評価額が下がらないことがあります（直近の基準年度は2024(令和6)年度）。
評価額の見直しの内容は、物価の変動による建築費の見直し（再建築費評点補正率）および時の経過による減価の見直し（経年減点補正率）です。
したがって、「建築物価の上昇率」が「時の経過による減価率」を上回っている場合は家屋の評価額が下がらないという場合があります。ただし、見直しにより求めた評価額が前年度の評価額を上回るような場合には、前年度価格を据え置きます。
また、時の経過による減価率についても、建築年次が古くても、通常、家屋は修繕しながら使用するため、家屋としての価値はゼロにはならず、下限値は2割として設定されています（新築当初から下限値2割に到達するまで、一般的な木造専用住宅は25年、鉄筋コンクリート造の共同住宅で60年かかります）。このため、一般的な木造専用住宅で築25年以上経過した家屋の減価率はその後も変わらず2割のままとなります。

新築の家屋の評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき算出します。
具体的には、個々の家屋ごとに部分別（屋根、基礎、柱、外壁など）にどのような資材が使用されているか、どれだけの量が施工されているかを判定し、評価額を求めます。
したがって、個々の家屋により使用資材、施工量などが異なりますので、評価前（調査前）に税額見込みを一概に申し上げることはできません。
なお、新築住宅（マンションを含む）については、一定の要件を満たすと減額措置（新築減額）が適用される場合があります。

マンションなどの区分所有家屋の場合、一般的には居宅や店舗などのように区分所有権の対象となる「専有部分」とエントランスや廊下などの「共用部分」とに分けられます。
建物登記簿に記載される各専有部分の床面積は、不動産登記法により内壁で囲まれた部分の水平投影面積（壁内側線による床面積）によるとされています。
したがって、区分所有区画ごとの登記床面積には、共用部分の床面積（壁部分やエレベータ室などの「法定共用面積」や規約によって共用部分としている管理人室などの「規約共用面積」）が含まれておりません。
これに対して、課税床面積は、各専有部分の床面積にその持分であん分した共用部分の床面積を加算しますので、登記床面積よりも大きくなります。
また、一般的に販売会社など業者の方が使われる専有床面積は、壁内側線による床面積ではなく、壁中心線による床面積であることが多いようです。

家屋の評価額は、取得価格（購入価格、見積書）に基づいて決定するのではなく、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、再建築価格方式により算出します。
したがって取得価格の何割程度という定まった割合があるものではなく、具体的には個々の家屋の構造・仕上・設備などにより家屋の評価額が決定します。

固定資産税における家屋の評価額は、総務大臣が定める固定資産評価基準に基づいて評価して決定します。
具体的には、個々の家屋ごとの現地調査などによりそれぞれの部分別（屋根、柱、外壁、内壁、天井、床、建築設備など）ごとに、どのような資材が使用されているか、どれだけの量が施工されているかを判定し、評価額を決定します。
したがって、これらの使用資材や施工量を把握し、適正に評価できるように、家屋内部を含めた調査にご協力下さい。
なお、調査に支障のある部屋などがありましたら、図面や聞き取りにより調査しますので固定資産税担当職員にお申出下さい。

固定資産税における家屋の評価は、総務大臣が定める固定資産評価基準（以下「評価基準」という。）に基づいて、再建築価格方式により行います。
再建築価格とは、評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点において、その場所に新築するとした場合に必要とされる建築費を基準としています。
建ぺい率、高さ制限などは土地の利用に係る制限であり、家屋の評価においてはあくまでも完成した家屋の現状をもとに評価を行います。
また、建築基準法で定められている採光基準を満たすために取り付けられた天窓や、消防法で設置が義務付けられている防災設備のうち、評価基準で家屋評価の対象となる設備（例えばスプリンクラー設備、消火栓設備など）については、それらを含めて評価されることとなります。
したがって、法令などによる様々な制限・制約については、評価上の考慮はありません。

主な減額制度には、次のようなものがあります。

• 新築住宅に対する減額措置
• 認定長期優良住宅に対する減額措置
• 耐震改修工事に伴う減額措置
• 省エネ改修工事に伴う減額措置
• バリアフリー改修工事に伴う減額措置

（例）店舗から住宅へ変更した場合
建物の用途を店舗から住宅へ変更した場合、土地については「住宅用地の特例」が適用され、家屋については用途ごとに異なる時の経過による減価率（経年減点補正率）を店舗用から住宅用へ修正します（ただし、経年減点補正率が下限値20％まで下がっている場合は、評価額へ影響しません）。
なお、その建物を一戸の「住宅」として認定するには、その建物に専用の出入口、居間、炊事場および便所が必ずあることが条件です。
具体的な影響額については、実地調査を行った上で算出します。

（例）住宅から店舗へ変更した場合
住宅から店舗へ変更した場合、土地に対する「住宅用地の特例」の適用が見直しとなります。
また、用途の変更に伴い、家屋については時の経過による減価率（経年減点補正率）を住宅用から店舗用へ修正するため、今後の家屋の評価額にも影響します（ただし、経年減点補正率が下限値20％まで下がっている場合は、影響しません）。
具体的な影響額については、実地調査を行った上で算出します。

固定資産税における家屋の評価額は、新築・増築・改築のある家屋について総務大臣が定める固定資産評価基準に基づき、新たに求めるものとされています。
この中で「改築」とは、家屋の主要構造部である壁・柱・床・屋根の一種以上において行われた大部分の更新または家屋と一体となって効用を果たす設備などの大部分において行われた更新により、その結果として資産価値や耐久性の増加を伴うものを言います。
なお、通常建物を維持するためになされる修理・修繕については「改築」とはならず、新たに評価額の見直しを行うものではありません。